Chystáte se na prodej obchodu v Plzni? Jak lokace ovlivňuje hodnotu a prodejnost obchodních prostor

Že je lokalita u nemovitosti jednou z nejdůležitějších věcí ví každý.       

U prodeje obchodu v Plzni i dalších městech to platí dvojnásob. Špatně umístěný obchod zkrachuje i s nejlepším konceptem, zatímco průměrný podnik na skvělém místě vydělává. Pojďme se podívat, jak konkrétně lokace ovlivňuje hodnotu a prodejnost komerčních nemovitostí.

Dopravní dostupnost hraje prim

Snadný přístup k obchodním prostorám rozhoduje o jejich úspěchu. Sledujete při výběru restaurace, jak daleko musíte zaparkovat? Přesně to dělají i vaši zákazníci. Prostory s vlastním parkovištěm nebo v blízkosti veřejných parkovacích ploch získávají výraznou konkurenční výhodu.

Napojení na veřejnou dopravu zvyšuje hodnotu nemovitosti v centrech měst. Obchodní prostory v docházkové vzdálenosti od stanic veřejné dopravy nebo významných přestupních uzlů dosahují až o 30% vyšších prodejních cen než srovnatelné prostory mimo tato místa.

Také kvalita silničního napojení výrazně ovlivňuje cenu. Nemovitost u vytížené křižovatky nebo hlavní silnice s dobrou viditelností přitahuje pozornost. Studie ukazují, že každá minuta navíc, kterou zákazník stráví cestou do obchodu, výrazně snižuje pravděpodobnost jeho návštěvy.

Kdo žije nebo pracuje v okolí?

Demografická skladba okolí určuje kupní sílu a typ potenciálních zákazníků. Znáte přesně spádovou oblast vaší nemovitosti? Tahle znalost představuje silnou páku při vyjednávání s kupci.

Obchodní prostory v oblastech s vysokou koncentrací kanceláří těží z každodenního přílivu pracujících. Místa v rezidenčních zónách zase přitahují místní obyvatele. Kombinace obou vytváří ideální podmínky pro některé typy podnikání.

Věková struktura, průměrný příjem nebo vzdělání místních lidí předurčují, jaké podniky v dané lokalitě uspějí. Čtvrť plná mladých rodin přitahuje jiné podnikatele než oblast obývaná převážně seniory.

Turisticky atraktivní lokality nabízejí výhodu celoročního přílivu zákazníků zvenčí. Tyto nemovitosti dosahují až mnohanásobně vyšších cen než srovnatelné prostory mimo turistické trasy, ale také podléhají větším sezónním výkyvům.

Okolní podniky a jejich vliv

Sousedství konkurence nemusí vždy snižovat hodnotu nemovitosti. Naopak! V některých odvětvích vytváří koncentrace podobných podniků synergický efekt. Příkladem jsou restaurační zóny, kde větší nabídka přitahuje více zákazníků pro všechny.

Velcí "kotevní" nájemci supermarketů nebo známých řetězců zvyšují návštěvnost celé oblasti. Proto i prostory v jejich blízkosti mívají vyšší hodnotu. Stejně tak přítomnost bank, pošt nebo úřadů zaručuje pravidelný pohyb lidí.

Proměna okolní skladby podniků často signalizuje změny v charakteru čtvrti. Když v oblasti začnou přibývat kavárny a designové obchody či novostavby, znamená to obvykle zvyšování atraktivity lokality a následný růst cen nemovitostí.

Důležité je také zmínit, že ceny komerčních prostor výrazně ovlivňuje celková ekonomická situace. Příkladem je i sousední Německo, kde ekonomické výkyvy mnohem více dopadají na komerční než na obytné prostory.

Územní plánování a budoucí rozvoj

Městské plány rozvoje zásadně ovlivňují dlouhodobou hodnotu komerčních nemovitostí. Před koupí nebo prodejem prostudujte územní plán. Zjistíte, jaké změny město v lokalitě chystá a jak to ovlivní vaši nemovitost.

Revitalizační projekty většinou vedou k dramatickému zvýšení hodnoty nemovitostí. Dříve opomíjené části měst se díky investicím mění v atraktivní lokality. Obchodní prostory zakoupené v počáteční fázi revitalizace přinášejí nejvyšší zhodnocení.

Pozor také na omezení vyplývající z územního plánu! Regulace výšky budov, památková ochrana nebo jiná omezení mohou snižovat flexibilitu využití prostoru, a tím i jeho hodnotu. Někdy se také stává, že obchvat, který uleví dopravě, má na druhou stranu negativní dopad na místní podniky.

Různé typy lokalit

• Centra měst tradičně nabízejí nejvyšší ceny obchodních prostor díky vysoké koncentraci lidí a prestiži adresy. Ceny za metr čtvereční v pražské Pařížské ulici několikanásobně převyšují průměr, ale také přinášejí odpovídající výnosy z pronájmu.
• Nákupní centra poskytují stabilnější prostředí méně závislé na počasí nebo sezónních výkyvech. Hodnota prostor v nich závisí především na umístění v rámci centra a skladbě ostatních nájemců.
• Obchodní parky na okrajích měst lákají nižší cenou a dobrou dopravní dostupností. Díky nižším nákladům dosahují často lepšího poměru cena/výkon než nemovitosti v centru.
• Samostatně stojící objekty nabízejí větší flexibilitu, ale jejich hodnota více závisí na konkrétní lokalitě a viditelnosti. Budova u hlavní silnice s dobrou reklamní plochou má výrazně vyšší hodnotu než stejný objekt na vedlejší komunikaci.

Regionální rozdíly v České republice vytváří propastné cenové rozdíly. Za cenu průměrného obchodního prostoru v Praze koupíte několikanásobně větší plochu v menších městech. Návratnost investice však často sleduje opačný trend.

Obchodní trendy mění hodnotu lokalit

Online nakupování mění význam fyzických prodejen. Lokality dříve považované za prémiové ztrácí na hodnotě, zatímco vzrůstá význam míst vhodných pro showroomy a výdejní místa e-shopů.

Nákupní zvyklosti se posouvají směrem k zážitkům. Prostory vhodné pro kombinaci prodeje a služeb či zábavy získávají na ceně. Roste obliba konceptů, kde si zákazník může produkty vyzkoušet nebo se naučit je používat.

Také flexibilita využití prostoru nabývá na důležitosti. Kupci hledají nemovitosti, které lze snadno přizpůsobit měnícím se trendům. Univerzální prostory s možností různého členění dosahují vyšších cen než úzce specializované objekty.

Prodávejte chytře s důrazem na lokaci

Při prodeji obchodního prostoru věnujte velkou pozornost prezentaci lokality. Připravte si analýzu spádové oblasti, údaje o průměrné návštěvnosti, dopravní dostupnosti nebo demografickém složení okolí.

Použijte data k podpoře prodejní ceny. Konkrétní čísla o počtu průchozích lidí, okolní kupní síle nebo plánovaném rozvoji lokality přesvědčí potenciální kupce lépe než obecná tvrzení o "dobré lokalitě".

Cilte na správnou skupinu kupujících podle typu vaší lokality. Nemovitosti v centru zaujmou jiné investory než prostory na předměstí. Přizpůsobte tomu svůj marketing a způsob prezentace.

Zdůrazněte jedinečné výhody lokality. Každé místo má své specifické přednosti - ať už jde o historický charakter, výbornou viditelnost nebo synergii s okolními podniky.

Pamatujte, že hodnota lokality se odvíjí od jejího vnímání zákazníky, nikoli od administrativního členění nebo cen okolních nemovitostí. Proto při hodnocení místa vždy zohledněte perspektivu konečného uživatele prostoru - ať už jde o maloobchod, služby nebo kanceláře.

komerční sdělení